Comprar o vender un terreno es una decisión importante que requiere de claridad y seguridad, y para lograrlo, el contrato de compraventa de terreno es una herramienta esencial.
Este documento legal establece los términos y condiciones bajo los cuales se realiza la transacción, asegurando que ambas partes, tanto vendedor como el comprador, estén protegidas y cumplan con lo acordado.
Entre los elementos clave que incluye un contrato de este tipo se encuentran los datos de las partes involucradas, la descripción detallada del terreno, el precio pactado, las condiciones de pago, y las cláusulas en caso de incumplimiento.
Su objetivo es prevenir malentendidos y ofrecer una base sólida para resolver cualquier eventual conflicto.
Si estás considerando una operación de compraventa de terreno es importante entender cómo funciona este contrato y qué debe incluir.
En este artículo te explicaremos en detalle qué debe incluir un contrato de compraventa de terrenos. También compartiremos varios ejemplos de contratos que puedes usar como referencia para redactar el tuyo.
Índice de contenidos
- 1 Formatos y modelos de Contrato de Compraventa de Terreno
- 2 Conceptos Básicos del Contrato de Compraventa de Terreno
- 3 Partes Involucradas
- 4 Estructura del Contrato de compraventa de terreno
- 5 Aspectos Legales y Fiscales
- 6 Marco Legal Aplicable al Contrato de Compraventa de Terreno en México
- 7 Preguntas Frecuentes
Formatos y modelos de Contrato de Compraventa de Terreno
Este documento no solo establece los términos y condiciones de la transacción, sino que también protege los intereses de ambas partes involucradas, asegurando una transferencia de propiedad clara y segura.
Modelo Compraventa Terreno (Word)Modelo de Compraventa de Terreno
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE TERRENO
QUE CELEBRAN POR UNA PARTE ____________________ (EN LO SUCESIVO «EL VENDEDOR») Y POR LA OTRA ____________________ (EN LO SUCESIVO «EL COMPRADOR»), AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLÁUSULAS:
DECLARACIONES
I. Declara «EL VENDEDOR»:
- Que es una persona física/moral, debidamente constituida conforme a las leyes, con domicilio en ____________________.
- Que es legítimo propietario del terreno ubicado en ____________________, con una superficie de ______ m², inscrito en el Registro Público de la Propiedad bajo el número ______.
- Que el terreno se encuentra libre de gravámenes, limitaciones de dominio y cualquier otra carga o afectación legal.
II. Declara «EL COMPRADOR»:
- Que es una persona física/moral, debidamente constituida conforme a las leyes mexicanas, con domicilio en ____________________.
- Que tiene interés en adquirir el terreno descrito en la declaración I.2 de «EL VENDEDOR».
III. Declaran ambas partes:
- Que se reconocen mutuamente la capacidad legal para obligarse conforme a este contrato.
- Que el presente contrato refleja su voluntad y conformidad, sin existir dolo, mala fe, error o vicio alguno en su consentimiento.
CLÁUSULAS
PRIMERA. OBJETO DEL CONTRATO
«EL VENDEDOR» se obliga a vender y «EL COMPRADOR» se obliga a comprar el terreno descrito en la declaración I.2, de conformidad con los términos y condiciones establecidos en este contrato.
SEGUNDA. PRECIO
El precio total de la compraventa es de $____________________ (____________________ pesos 00/100 M.N.), que «EL COMPRADOR» pagará de la siguiente manera: ____________________.
TERCERA. FORMA DE PAGO
El pago se realizará mediante ____________________ (transferencia bancaria, cheque, etc.), a la cuenta número ____________________, a nombre de ____________________, en el banco ____________________.
CUARTA. ENTREGA DEL TERRENO
«EL VENDEDOR» se obliga a entregar la posesión del terreno a «EL COMPRADOR» en un plazo no mayor a ______ días hábiles contados a partir de la firma del presente contrato.
QUINTA. GASTOS E IMPUESTOS
Los gastos notariales, impuestos y derechos derivados de la compraventa serán cubiertos por ____________________ (indicar si será por «EL VENDEDOR», «EL COMPRADOR» o ambos en proporción).
SEXTA. OBLIGACIONES ADICIONALES
«EL VENDEDOR» se obliga a proporcionar toda la documentación necesaria para la inscripción del terreno a nombre de «EL COMPRADOR» en el Registro Público de la Propiedad.
SÉPTIMA. JURISDICCIÓN Y LEY APLICABLE
Para la interpretación y cumplimiento del presente contrato, las partes se someten a las leyes y tribunales de ____________________.
OCTAVA. FIRMAS
En señal de conformidad, las partes firman el presente contrato en dos ejemplares, en la ciudad de ____________________, a los ______ días del mes de ____________________ del año ______.
____________________ _____________________
El comprador El vendedor
Formato de Compraventa de Terreno
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE TERRENO
CONTRATANTES
Por una parte, [Nombre del Vendedor], a quien en lo sucesivo se denominará el «Vendedor», y por la otra [Nombre del Comprador], a quien en lo sucesivo se denominará el «Comprador», ambos con capacidad legal para contratar y obligarse, acuerdan someterse al presente contrato de compraventa bajo las siguientes:
DECLARACIONES
I. Declara el Vendedor:
- Ser legítimo propietario del inmueble ubicado en [Dirección completa del Terreno], inscrito en el Registro Público de la Propiedad bajo el folio real [Número de Folio].
- Que el terreno está libre de gravámenes, cargas, hipotecas, y limitaciones de dominio, y que no existen derechos de terceros sobre dicho inmueble.
- Que el inmueble se encuentra al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y servicios hasta la fecha.
II. Declara el Comprador:
- Que tiene interés en adquirir el terreno descrito y que ha realizado las inspecciones necesarias para verificar su estado y situación legal.
- Que cuenta con los recursos financieros necesarios para la compra del terreno.
III. Declaran ambas partes:
- Que han decidido realizar esta transacción de buena fe y que no existe coacción alguna en la misma.
- Que este contrato refleja su voluntad y acuerdan que no existen pactos adicionales, verbales o escritos.
CLÁUSULAS
Primera. Objeto. El «Vendedor» se compromete a transferir la propiedad del terreno al «Comprador», quien a su vez se compromete a pagar el precio estipulado en este contrato.
Además, el “vendedor” afirma que el terreno cuenta con las siguientes colindancias y superficie conforme a su identificación catastral:
- Norte con [—————————————–Detallar],
- Sur con [———————————————-Detallar],
- Este con [——————————————-Detallar],
- Oeste con [—————————————Detallar],
- Superficie total de [——————–número] metros cuadrados.
Segunda. Precio y forma de pago. El precio acordado por la venta del terreno es de [Cantidad en número y letra], que se pagará de la siguiente manera: a. Un anticipo del [Porcentaje del anticipo]% al momento de la firma de este contrato. b. El saldo se pagará mediante [especificar método, ej. cheque, transferencia, etc.] el día de la escrituración ante notario público.
Tercera. Escrituración. La escrituración se llevará a cabo en la notaría [Número de notaría] del licenciado [Nombre del Notario] en [Ciudad], una vez que se haya cumplido con el pago total del precio acordado.
Cuarta. Posesión y entrega. El «Vendedor» entregará la posesión física y jurídica del terreno en el momento de la firma de la escritura de compraventa.
Quinta. Gastos de la operación. Todos los gastos generados por esta compraventa, incluyendo los honorarios notariales, impuestos de transferencia de propiedad y otros gastos legales, serán cubiertos por el «Comprador».
Sexta. Declaraciones de parte del Vendedor. El «Vendedor» declara que la propiedad no está sujeta a ningún proceso legal que impida esta venta y que toda la información proporcionada es verdadera y comprobable.
Séptima. Penalizaciones por incumplimiento. En caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, se establece una penalización del [especificar porcentaje]% del valor total del contrato, sin perjuicio de las acciones legales pertinentes para exigir el cumplimiento del contrato.
Octava. Resolución de controversias. Cualquier controversia derivada de este contrato será resuelta mediante arbitraje de derecho conforme a las reglas de la Cámara Nacional de Comercio de [Ciudad].
Novena. Modificaciones al contrato. Cualquier modificación a este contrato deberá hacerse por escrito y firmada por ambas partes, ratificando su intención de estar legalmente obligadas por la misma.
Décima. Legislación aplicable y jurisdicción. Este contrato se rige por las leyes del Estado de [Estado], y para cualquier litigio derivado del mismo, las partes se someten a los tribunales de [Ciudad], renunciando a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.
Firmado en [Ciudad y fecha de firma],
————————————–
[Firma del Vendedor]
—————————————-
[Firma del Comprador]
Conceptos Básicos del Contrato de Compraventa de Terreno
1. Definición de Contrato de Compraventa
Un contrato de compraventa es un documento legal por medio del cual una parte se compromete a transferir la propiedad de un bien inmueble, en este caso, un terreno, a otra parte, que se compromete a pagar por dicho bien una cantidad determinada de dinero.
- Partes: Quien vende (vendedor) y quien compra (comprador)
- Objeto: El terreno, especificado claramente
- Precio: La cantidad acordada por ambas partes
2. Características Específicas del Terreno
La transacción debe detallar minuciosamente las características del terreno.
Esto incluye:
- Ubicación: Dirección exacta y datos de registro.
- Superficie: Metros cuadrados o hectáreas totales.
- Linderos y Colindancias: Descripción precisa de los límites físicos.
- Servicios: Disponibilidad de servicios básicos como agua, luz y drenaje.
- Accesibilidad: Vías de acceso y transporte público cercano.
3. Tipos de Terreno: Urbano y Rústico
Existen principalmente dos tipos de terrenos:
- Terrenos urbanos: Están integrados dentro de una zona de desarrollo urbano, con acceso a servicios y regulaciones específicas de construcción y uso de suelo.
- Terreno rústico: Se encuentran fuera de las zonas de desarrollo urbano, suelen dedicarse a la agricultura, ganadería o conservación, y cuentan con regulaciones diferentes en cuanto a edificaciones y servicios.
Partes Involucradas
En todo contrato de compraventa de terreno, distintas entidades juegan papeles cruciales en la legitimación y cumplimiento del acuerdo.
Cada una tiene obligaciones específicas esenciales para la validez y éxito de la transacción.
Vendedor y sus Obligaciones
Vendedor: Es el propietario actual o la parte que tiene el derecho a vender el terreno. Las obligaciones principales del vendedor son:
- Transferir la propiedad de manera legal y transparente.
- Asegurarse de que el terreno esté libre de gravámenes o cargas que obstaculicen la venta.
- Entregar el terreno en las condiciones acordadas y en el tiempo estipulado.
Comprador y sus Obligaciones
Comprador: La persona o entidad que adquiere los derechos del terreno.
Sus obligaciones incluyen:
- Pagar el precio acordado del terreno conforme a las condiciones de pago establecidas.
- Respetar los términos y cláusulas del contrato.
- Cumplir con cualquier requisito previo a la compra como la entrega de documentos y depósitos.
Rol del Abogado Especialista
Abogado especialista: Un profesional del derecho con experiencia en bienes raíces que asiste a las partes.
Su función es:
- Revisar y aconsejar sobre el contenido del contrato para proteger los intereses de su cliente.
- Verificar la legalidad del proceso y asegurarse de que se incluyan todas las disposiciones legales pertinentes.
- Asistir durante la negociación y ejecución del contrato.
Intervención del Notario Público
Notario público: Figura imparcial que da fe del proceso y formaliza el contrato. Sus tareas específicas son:
- Autenticar la firma de las partes involucradas, certificando que son quienes dicen ser.
- Registrar la transacción en el registro público para otorgar formalidad legal al traspaso de propiedad.
- Asegurar que el contrato cumpla con los requisitos legales estatales y federales.
Estructura del Contrato de compraventa de terreno
1. Título de Propiedad y Declaraciones
Un contrato de compraventa de terreno debe iniciar estableciendo la propiedad y legitimidad del vendedor sobre el terreno en cuestión.
Esto incluye la identificación del título de propiedad, seguido de una serie de declaraciones donde las partes expresan su capacidad legal para comprar y vender.
Se deben listar datos precisos del inmueble, tales como ubicación, dimensiones, y colindancias.
2. Cláusulas Esenciales
Las cláusulas definen los términos y condiciones bajo los cuales se ejecutará la compraventa. Son los apartados donde se detallan los derechos y obligaciones de cada parte, incluyendo, pero no limitándose a: usufructo, restricciones, y procedimientos en caso de incumplimiento.
Es fundamental redactar estas cláusulas con atención para evitar futuras disputas legales.
3. Determinación del Precio y Forma de Pago
El contrato debe especificar el precio acordado del terreno y las condiciones bajo las cuales se realizará el pago. Esto puede involucrar un pago único o una estructura de pagos fraccionados.
Se debe dejar constancia si el precio incluye impuestos o cargos adicionales asociados a la transacción y detallar la forma de pago (transferencia bancaria, cheque, efectivo, etc.).
4. Firmas y Anexos
La sección final del contrato debe contener las firmas de todas las partes involucradas, lo cual es esencial para la validez del acuerdo.
Los anexos, si los hubiera, deben ser referenciados e incluidos al final del documento; pueden consistir en planos catastrales, comprobantes de pago, o cualquier otro documento relevante para la compraventa.
Aspectos Legales y Fiscales
La compraventa de terreno involucra complejidades fiscales significativas y obligaciones legales que garantizan una transferencia de propiedad transparente y conforme a la ley.
Impuestos Asociados a la Compraventa
En la compraventa de terrenos, el Impuesto Sobre la Renta (ISR) es un factor clave; el vendedor debe pagarlo sobre la ganancia obtenida en la transacción.
Para el comprador, el Impuesto al Traslado de Dominio puede aplicarse, y su porcentaje varía según la legislación local.
Este impuesto se calcula sobre el valor del terreno. Los impuestos pueden ser sujetos a exenciones bajo ciertas condiciones; por ejemplo, si el terreno es la primera transacción de propiedad para el comprador.
- Vendedor: Pago del ISR sobre ganancias.
- Comprador: Pago del Impuesto al Traslado de Dominio.
- Posibles exenciones aplicables.
Registro de la Propiedad y Libre de Gravámenes
La inscripción del terreno en el Registro Público de la Propiedad es obligatoria para garantizar la legalidad de la operación.
La verificación de que el terreno esté libre de gravámenes es fundamental; cualquier hipoteca o limitación en el uso del suelo debe ser declarada y solventada antes de la transacción.
Esta etapa asegura que el comprador obtenga un título de propiedad sin cargas que puedan afectar su derecho de propiedad.
- Obligatoriedad del registro en entidades públicas.
- Verificación de ausencia de hipotecas o limitaciones.
- Entrega de título de propiedad sin cargas.
Penalizaciones por Incumplimiento
El incumplimiento de cualquiera de las partes en un contrato de compraventa de terrenos puede acarrear penalizaciones.
Esto incluye multas por omisión de impuestos o terrenos entregados con gravámenes no declarados.
Las cláusulas penales deben establecerse en el contrato e incluir posibles sanciones económicas y procesales que aseguren el cumplimiento de los términos acordados.
- Multas por omisión de impuestos.
- Sanciones por entregar terreno con gravámenes no declarados.
- Cláusulas contractuales que establecen penalizaciones.
Marco Legal Aplicable al Contrato de Compraventa de Terreno en México
El contrato de compraventa de terrenos en México se encuentra regulado por un marco legal sólido que asegura la legalidad de la transacción y protege los derechos de las partes involucradas.
Este marco incluye disposiciones federales y estatales, siendo el Código Civil Federal, los Códigos Civiles de cada entidad federativa, así como algunas normas complementarias, los pilares fundamentales.
1. Código Civil Federal
El Código Civil Federal (CCF) establece las bases generales para la validez de los contratos, incluidos los de compraventa de terrenos.
Entre sus disposiciones más relevantes se encuentran:
- Artículos 2248 al 2281: Establecen la regulación específica para los contratos de compraventa. Definen qué es la compraventa, las obligaciones tanto de quien vende como de quien compra, y las condiciones para la entrega y pago del bien.
- Requisitos de validez: Los artículos 1794 y 1795 definen los elementos esenciales para que cualquier contrato sea válido. Estos incluyen el consentimiento libre de vicios, el objeto lícito y la formalidad requerida.
- Formalidad: Conforme al artículo 2327, la compraventa de bienes inmuebles (como terrenos) debe realizarse por escrito y en la mayoría de los casos es necesaria la formalización mediante escritura pública ante un notario.
2. Legislación Estatal
Además del Código Civil Federal, cada estado en México cuenta con su propio Código Civil que puede incluir disposiciones específicas en torno a la compraventa de terrenos.
Aunque suelen alinearse con el CCF, algunos estados incluyen particularidades, como impuestos locales o requisitos adicionales para validar la transacción.
Por ejemplo:
- En el Código Civil de la Ciudad de México, en el artículo 2297, se detalla la obligación de garantizar que el vendedor sea el propietario legítimo y pleno del terreno.
- En el Código Civil de Jalisco, se refuerza la necesidad de inscribir la compraventa en el Registro Público de la Propiedad para efectos de oponibilidad frente a terceros.
3. Registro Público de la Propiedad
La inscripción de los contratos de compraventa en el Registro Público de la Propiedad asegura la publicidad y legalidad de la transacción. Esto previene conflictos legales, como la doble venta de un terreno, y da certeza jurídica tanto al comprador como al vendedor.
4. Leyes Complementarias
Existen otras normativas que también pueden influir en la compraventa de terrenos, especialmente en casos específicos:
- Ley General de Bienes Nacionales: Si el terreno pertenece a la nación, su compraventa debe cumplir con disposiciones especiales. Por ejemplo, terrenos cercanos a costas o fronteras están sujetos a restricciones para su adquisición por extranjeros.
- Ley Agraria: Si el terreno es de origen ejidal o comunal, la compraventa está regulada por esta ley, que incluye procedimientos específicos y autorizaciones de las asambleas ejidales.
- Ley de Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles: Cada estado regula el pago de este impuesto, comúnmente llamado ISAI, aplicado al comprador cuando adquiere un terreno.
Preguntas Frecuentes
Debe especificar la identificación de las partes, una descripción detallada del terreno, el precio, las condiciones de pago, y las cláusulas sobre entrega y transferencia de propiedad.
Sí, la compraventa de terrenos debe formalizarse mediante escritura pública ante notario y registrarse en el Registro Público de la Propiedad para que tenga efectos legales frente a terceros.
Los derechos incluyen recibir información clara y veraz, garantías de calidad, y acceso a soluciones en caso de incumplimiento por parte del vendedor.
Se debe solicitar una búsqueda de antecedentes registrales en el Registro Público de la Propiedad para confirmar que el vendedor es el legítimo propietario y que el terreno está libre de gravámenes.
Si no hay acuerdo sobre quién debe actuar primero, el pago y la entrega pueden depositarse en manos de un tercero hasta que se cumplan las condiciones acordadas.
Sí, la falta de pago del precio acordado puede ser motivo para rescindir el contrato, especialmente si la venta fue acordada a plazos.
Cláusulas como resolución en caso de rescisión, procedimientos para solucionar conflictos, y garantías sobre la titularidad del terreno son comunes.
La firma electrónica es legal y válida para contratos de compraventa en México, siempre y cuando esté autenticada por un certificado digital.
Se pueden incluir cláusulas que protejan al comprador contra defectos ocultos y otros incumplimientos relacionados con la calidad del terreno.
Sí, para que sea válido y tenga efectos legales, debe formalizarse ante un notario público y luego inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
El vendedor debe presentar título de propiedad, identificación oficial, recibos de pago de impuestos (como predial), certificado de libertad de gravamen y otros documentos exigidos según el caso.
El comprador suele pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISAI). El vendedor está sujeto al pago de ISR, dependiendo de las ganancias obtenidas con la venta.
Sí, pero debe cumplir con los requisitos establecidos en la Ley Agraria, como la aprobación de la asamblea ejidal y la desincorporación a propiedad privada.
El contrato puede anularse si el gravamen no fue informado al comprador. Por eso es clave solicitar un certificado de libertad de gravamen antes de comprar.
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